7372 Estate Agents and what the Law says in Italy

Dear friends of the forum, I am reading many threads of the forum on different subjects and I realized that it could be of some help for those who wish to buy in Italy to know what the Law specifically says regarding the activity of estate agent. Choosing an agent with a licence and registered at the Chamber of Commerce is the first step to take, but knowing how he should operate will give you more confidence in dealing with your purchase.
I am publishing here the most important articles from the Civil Code (Codice Civile), with some comments, in italian, so you can have a go in translating on your own while I prepare my translation into english. Have fun ! :biggrin:

[B]LEGISLAZIONE SULLA MEDIAZIONE[/B]
Le leggi rilevanti in materia sono le seguenti:
1) [B]L. n. 39/89[/B], seguita da tre decreti attuativi, che disciplina dettagliatamente tutti gli aspetti riguardanti l'istituzione di un nuovo Ruolo, il Ruolo degli Agenti di Affari in Mediazione.
2) [B]L. 57/2001 [/B], che ha abrogato alcune disposizioni della L. 39/89, in riferimento soprattutto ai requisiti da possedere per l'iscrizione al ruolo e ha introdotto alcune importanti novità per lo svolgimento dell'attività di mediazione.

A) Il Ruolo degli Agenti di Affari in Mediazione
Il Ruolo, tenuto presso tutte le Camere di Commercio di tutte le Provincie italiane, è attualmente diviso in quattro sezioni:
1) Agenti immobiliari: sezione a cui sono iscritti tutti coloro che operano come mediatori nel settore immobiliare, cioè in forza di incarico e non di contratto;
2) Mandatari a tìtolo oneroso nel campo immobiliare: sezione a cui sono iscritti coloro che operano come mandatari, cioè
in forza di un regolare contratto di mandato;
3) Agenti merceologici: sezione per mediatori di beni mobili (merci)
4) Agenti in servizi vari: sezione per tutti quei mediatori che operano nel campo dei servizi ad esclusione di quelli creditizi

[B]MEDIAZIONE[/B]

[B]Art. 1754 [/B]- Il mediatore : «Il mediatore è colui che mette in relazione due o più parti, senza essere legato ad alcuna di esse, da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza».
Il mediatore è un soggetto imparziale, non può avere nessun legame giuridico con le parti, di conseguenza possiamo affermare che la mediazione fa sorgere un semplice rapporto chiamato onere. Ciò significa che, se il mediatore non vorrà o non potrà più portare a termine l'incarico ricevuto da una parte, non andrà incontro a responsabilità contrattuale, ma solo a responsabilità extra-contrattuale (risarcimento in base a quanto stabilito nell'incarico, ma non esecuzione forzata dello stesso). È chiaro che questo tipo di responsabilità si estende anche alla parte che ha dato l'incarico.

L'attività di mediazione può essere inquadrata nelle attività ausiliarie di natura commerciale, caratterizzate dall'organizzazione autonoma dei soggetti che le svolgono per facilitare lo scambio di beni e/o servizi. L'agente immobiliare è un mediatore, quindi un imprenditore, con tutte le responsabilità e caratteristiche che derivano da tale veste giuridica, fatta eccezione per l'attività svolta occasionalmente o come piccolo imprenditore.

[B]DIRITTI[/B]
[B]Art. 1755 [/B]– Provvigione : «Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti sono determinate da patto, tariffe professionali o da usi o dal giudice, secondo equità». Se le parti successivamente, decidessero di non tener fede agli impegni contrattuali, il mediatore non è tenuto a ripetere quanto ricevuto a titolo di provvigione, o, se non l'avesse ancora ricevuta, ha comunque il diritto di esigerla. La doppia provvigione è la normale conseguenza del rapporto imparziale con le parti.

[B]Art. 2950 [/B]- «Il diritto alla provvigione per il mediatore si prescrive in un anno».

[B]Art.1756 [/B]- Rimborso delle spese : «Salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite anche se l'affare non si è concluso». Tale disposizione risponde alla logica che non si può sminuire l'attività del mediatore da un punto di vista economico, anche se non raggiunge l'obiettivo prefissato.

[B]Art. 1757 [/B]- Provvigione nei contratti condizionali o invalidi : «Se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione. Se il contratto è sottoposto a condizione risolutiva, il diritto alla provvigione non viene meno col verificarsi della condizione. La disposizione del comma precedente, si applica anche quando il contratto è annullabile, o rescindibile, se il mediatore non conosceva la causa d'invalidità».
L'annullabilità del contratto può verificarsi per vizi della volontà o per violenza psichica, mentre la rescissione, può essere richiesta per contratti conclusi in stato di bisogno o in stato di pericolo.

[B]Art. 1758 [/B]- Pluralità di mediatori : «Se l'affare è concluso per l'intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione». La quota spettante a ciascun mediatore è determinata in proporzione all'entità del suo intervento.

[B]OBBLIGHI[/B]
[B]Art.2 L.39/89 [/B]: «Essere iscritto al Ruolo, sia per la mediazione professionale che per quella occasionale ».

[B]Art.1759 [/B]- Responsabilità del mediatore : «Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso. Il mediatore risponde dell'autenticità delle sottoscrizione delle scritture e dell'ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite». L'obbligo del mediatore di riferire alle parti tutto ciò di cui è a conoscenza affinchè si formi la volontà negoziale, nonché la responsabilità sull'autenticità delle firme sugli atti da lui trasmessi, sono normali conseguenze del principio della buona fede contrattuale, a cui il mediatore deve sempre e comunque ispirarsi.

[B]Art. 1762 [/B]- Contraente non nominato
«Il mediatore che non manifesta a un contraente il nome dell'altro, risponde dell'esecuzione del contratto concluso con il suo intervento». Nel contratto per persona da nominare, regolarmente previsto dal nostro codice, il soggetto che non ha manifestato alla parte il nome dell'altro contraente, ha l'obbligo di comunicarglielo entro 3 giorni, dalla stipula, altrimenti, risponde dell'esecuzione del contratto, come previsto, appunto in questo articolo, riferito al mediatore.

[B]FACOLTA’[/B]
[B]Art. 1761 [/B]- Rappresentanza del mediatore : «Il mediatore può essere incaricato da una delle parti di rappresentarla negli atti relativi all'esecuzione del contratto concluso con il suo intervento». L'art. 1754 vieta al mediatore di rappresentare una delle parti: tale divieto si riferisce al momento che precede la conclusione del contratto, ma una volta raggiunto l'accordo, la rappresentanza è ammessa.

[B]Art. 1763 [/B]- Fideiussione del mediatore : «Il mediatore può prestare fideiussione per una delle parti». Tale facoltà è ammessa anche prima che le parti raggiungano l'accordo senza violazione del principio dell’imparzialità. La fideiussione è una garanzia personale.